大規模修繕を管理会社に通さない方法とは？費用を抑える発注の流れ

マンションの大規模修繕を検討する際、管理会社に任せると費用が膨らむのではないかと不安を感じていませんか。結論として、大規模修繕を管理会社に通さず施工会社へ直接発注する方法はあり、法律上の義務はなく管理委託契約の内容次第で実現できます。

管理会社を経由すると費用が上乗せされやすい理由や、責任施工方式といった発注方式の選び方、直接発注を進める手順から管理会社との付き合い方まで、管理組合や物件オーナーの判断に役立つ形で順を追って解説します。

1. 大規模修繕を管理会社に通さないことはできる？

大規模修繕を管理会社に必ず通さなければならない、という決まりはありません。管理委託契約の内容を確認すれば、工事の発注だけを切り離して施工会社に直接依頼する進め方も選べます。まずは契約上の考え方と、確認しておきたい発注範囲を整理します。

1.1 管理会社を通さず直接発注できる契約上の考え方

大規模修繕を管理会社経由で発注する法的な義務はありません。工事の発注先を決める権限は本来、区分所有者で構成される管理組合にあります。

管理会社はあくまで管理委託契約にもとづいて業務を代行する立場です。そのため、契約で「工事の発注は管理会社を通すこと」と定めていない限り、管理組合が施工会社と直接契約を結べます。

ここで押さえておきたいのは、直接発注が「契約違反」ではなく「契約で委託していない範囲を自分たちで担う」という整理になる点です。工事発注を管理会社に委ねるかどうかは、法律ではなく管理委託契約の内容で決まります。

契約書を一度も読み込んでいない場合、まず委託範囲を確認することが出発点になります。

1.2 管理委託契約で確認したい工事発注の範囲

直接発注を検討するなら、管理委託契約のどこに工事発注が位置づけられているかを具体的に確認します。委託事務の範囲は契約ごとに異なるため、思い込みで判断しないことが大切です。

確認したい主な項目は次のとおりです。

• 修繕工事の発注・契約締結の代行が委託範囲に入っているか

• 業者選定や相見積もり手配を管理会社が担う契約になっているか

• 管理組合が直接発注する場合の制限や届け出の定め

• 発注支援を受けた場合に別途費用が発生するか

これらを確認すると、「どこまでを自分たちで担い、どこを任せるか」の線引きがはっきりします。委託範囲があいまいなまま進めると、後から追加費用を請求されるケースもあるため、契約書の該当条項を控えておくと安心です。

1.3 管理会社に任せる業務と管理組合が担う業務の整理

直接発注では、日常管理と工事発注を切り分けて考えると役割が整理しやすくなります。すべてを自分たちで抱え込む必要はなく、工事部分だけを分離する発想が現実的です。

下の表は、日常管理と大規模修繕の工事発注で、だれが主体になりやすいかを整理したものです。

この切り分けを前提にすると、工事だけを直接発注しても日常管理は従来どおり続けられます。役割の境界を先に決めておくことが、後のトラブルを避ける土台になります。

2. 管理会社を通すと大規模修繕の費用が高くなる理由

管理会社を通した発注は手間が減る一方、総額が膨らみやすい構造を抱えています。発注の階層が増えるほど各社の経費が重なるためです。ここでは上乗せされやすい費用項目と、価格が下がりにくい仕組みを見ていきます。

2.1 大規模修繕の工事費に上乗せされやすい費用項目

管理会社が間に入ると、実際の施工費のほかに管理会社側の経費が加わります。発注の階層が一段増えることで、工事費以外のコストが積み上がりやすくなるのです。

上乗せされやすい主な項目は次のとおりです。

• 元請監理費：工事を取りまとめる名目で加算される費用

• 業者紹介料：系列の施工会社を紹介する際に生じる手数料

• 一般管理費の重複：施工会社と管理会社で二重に計上される経費

• 事務代行費：発注手続きを代行する名目の費用

一般に、中間マージンによって総額が2〜3割程度上乗せされるケースもあるとされています。金額の大きい大規模修繕では、数パーセントの差が数百万円規模の違いになりかねません。どの費用が何に対する対価なのかを見積書で確認する姿勢が求められます。

2.2 相見積もりでも大規模修繕の価格が下がりにくい仕組み

相見積もりを取っても価格が下がらないと感じる背景には、発注ルートの偏りがあります。管理会社が候補業者を選ぶ場合、系列や取引関係のある会社に声がかかりやすい傾向があります。

同じ系列のなかで複数社から見積もりを集めても、価格帯や前提条件が似通い、競争が十分に働かないことがあります。結果として「相見積もりは取ったが、どれも高止まり」という状況になりがちです。

ここで意味を持つのは、だれが候補業者を選定しているかという視点です。選定の主導権が管理会社側にある限り、価格が下がりにくい構造は変わりません。価格競争を働かせたいなら、候補業者を選ぶ段階から管理組合が関与する必要があります。

3. 管理会社主導の大規模修繕で起きやすいリスク

管理会社が発注から監理までを一手に担う進め方には、費用面だけでなく透明性の課題もあります。チェック機能が働きにくくなる場面を具体的に確認します。

3.1 管理会社が発注と監理を兼ねることで生じる課題

管理会社が発注者側の立場と工事を監理する立場を兼ねると、チェック機能が働きにくくなります。本来は別であるべき「発注する側」と「工事を点検する側」が同じ主体になるためです。

この構造では、施工内容が妥当かどうかを管理組合が独自に確認しづらくなります。報告を受け取る立場に回り、工事の良し悪しを管理会社の説明に頼らざるを得ない場面が増えるのです。

その結果、追加工事の必要性や仕上げの品質について、第三者の目が入らないまま進むことがあります。発注と監理を分けて考えることが、施主として内容を把握する前提になります。

3.2 系列業者の紹介で価格競争が働きにくくなる場面

系列業者を中心に発注が進むと、価格や工事内容の妥当性を見極めにくくなります。長年の取引関係があるほど、見積もりの前提を疑いにくくなるためです。

価格競争が働きにくくなりやすい場面として、次のようなものが挙げられます。

• 候補業者がすべて同じ系列や取引先に偏っている

• 過去の工事をそのまま引き継ぎ、内容を見直していない

• 工事の必要性を判断する材料が管理会社経由に限られる

• 見積書の内訳が大くくりで、項目ごとの比較ができない

これらが重なると、提示された金額が適正なのかを管理組合側で判断できなくなります。比較の材料を自分たちでも持っておくことが、妥当性を確かめる手がかりになります。

4. 管理会社を通さない大規模修繕の発注方式

直接発注といっても進め方は一つではありません。発注と監理の役割をどう分けるかで、複数の方式に分かれます。代表的な発注方式と、第三者を活用する進め方を整理します。

4.1 責任施工方式と設計監理方式の違い

発注方式は大きく、責任施工方式と設計監理方式に分けられます。両者は発注・監理の担い手と費用構成が異なるため、建物の規模や予算に応じて選ぶことになります。

下の表は、2つの方式の役割の違いを比較したものです。

責任施工方式は窓口が一社にまとまり、意思決定が早い点が持ち味です。一方で第三者のチェックが入らないため、施工会社の信頼性を見極める必要があります。工事費の規模が小さいほど、コンサル費の負担割合が相対的に大きくなる点も判断材料になります。

4.2 第三者コンサルタントを活用する進め方

透明性を高めたい場合、施工会社とは独立した立場のコンサルタントを活用する方法があります。発注者でも施工者でもない第三者が関わることで、工事内容や見積もりを客観的に点検できます。

コンサルタントは、劣化診断の妥当性や見積書の内訳、工事範囲の過不足などを施主側の視点で確認します。管理会社が発注と監理を兼ねる構造とは異なり、チェックする役割を切り分けられるのが利点です。

ただし、コンサル費用として工事費の5〜10%程度が目安でかかります。費用を抑える効果と、点検による安心のどちらを優先するかは、建物の状態や管理組合の体制によって変わります。導入の是非は見積もり段階で比較するとよいでしょう。

4.3 施工会社へ大規模修繕を直接発注する場合の役割分担

施工会社へ直接発注する場合、発注者・施工会社・管理会社の役割を先に決めておくと混乱を防げます。だれが何を担うかがあいまいだと、工事中の連絡や確認が滞りがちです。

直接発注での役割分担の例は次のとおりです。

• 発注者(管理組合)：施工会社の選定・契約・最終確認

• 施工会社：調査診断・施工・品質管理の実務

• 管理会社：日常管理と入居者対応(工事は委託範囲外)

• 区分所有者：総会での議決と工事への協力

このように役割を分けると、工事を直接発注しても日常の管理体制は維持できます。完全自社施工で調査から施工管理まで一貫して担う会社であれば、窓口が一本化され連絡の行き違いも抑えられます。

完全自社施工の会社では、施工を担当する会社と直接やり取りできるため、工事内容や担当範囲を確認しやすいという特徴があります。 直接発注を検討する場合は、施工体制や資格、担当者の役割まで確認したうえで比較するとよいでしょう。

5. 大規模修繕を直接発注で進めるときの手順

直接発注は、契約確認から総会決議まで段階を踏んで進めます。順番を飛ばすと合意形成でつまずきやすいため、流れを押さえておくことが大切です。ここでは具体的な手順を順に見ていきます。

5.1 管理会社に委託している範囲と工事内容を確認する

直接発注の第一歩は、現在の委託範囲と発注可否を確認することです。契約内容を把握しないまま動くと、手続きの途中で止まりかねません。

進め方は次の順序が目安です。

1. 管理委託契約書で工事発注が委託範囲に入っているか確認する

2. 直接発注した場合の制限や届け出の定めを読み込む

3. 今回の大規模修繕で必要な工事内容をおおまかに洗い出す

4. 管理会社に任せる範囲と自分たちで担う範囲を整理する

この4ステップを踏むと、直接発注が契約上どこまで可能かが見えてきます。契約条項の控えを取っておくと、後の説明や議決でも根拠として使えます。

5.2 建物の劣化診断で工事範囲を把握する

工事範囲を決めるには、建物の劣化診断で現状を把握することが欠かせません。診断なしに見積もりを依頼すると、各社の前提がそろわず比較ができなくなります。

劣化診断では、外壁のひび割れや塗膜の劣化、防水層の状態、鉄部のさびなどを確認します。これにより、いま手を入れるべき箇所と、次回に回せる箇所の優先度を整理できます。

診断結果は、工事範囲を過不足なく定めるための共通資料になります。同じ診断内容を前提にすれば、複数社の見積もりを同じ土俵で比べられます。 優先度を見極めることが、限られた修繕積立金を有効に使う第一歩です。

5.3 同じ条件で複数社から相見積もりを取る

相見積もりは、2〜3社以上へ同じ条件で依頼することが基本です。工事範囲や使用材料の前提がばらばらだと、金額の差が条件の差なのか価格の差なのか判別できません。

同条件で依頼する際の確認ポイントは次のとおりです。

• 工事範囲と数量を記した共通の仕様書を渡す

• 使用する塗料や防水材のグレードをそろえる

• 見積書の内訳を項目ごとに記載してもらう

• 保証内容と施工後のアフター対応を明記してもらう

こうして条件をそろえると、金額だけでなく工事内容の違いまで比較できます。相見積もりでは、元請け・下請けを含む施工体制についても確認しておくと、見積金額の違いを理解しやすくなります。 あわせて、各社に見積書の内訳や追加費用が発生する条件を確認し、同じ条件で比較することが大切です。

5.4 管理組合の合意形成と総会決議を進める

直接発注を実行するには、区分所有者への説明と総会での決議が必要です。大規模修繕は共用部分に関わる重要な決定であり、理事会だけでは進められません。

まず、劣化診断の結果と各社の見積もり、直接発注を選ぶ理由を資料にまとめます。費用の比較や工事範囲を分かりやすく示すと、区分所有者の理解が得やすくなります。

説明会で質問に答えたうえで、総会に議案として諮り、必要な賛成を得て決議します。合意形成を丁寧に進めることが、工事後の不満や認識のずれを避けることにつながります。急がず段階を踏む姿勢が結果的に近道になりがちです。

6. 大規模修繕の発注で気をつけたい管理会社との付き合い方

直接発注を選んでも、管理会社との関係を断つ必要はありません。日常管理は任せたまま、工事だけを分けて進めるのが現実的です。付き合い方で気をつけたい点を整理します。

6.1 見積もり候補の業者名を管理会社に事前に伝えない

相見積もりの候補業者名は、管理会社へ事前に伝えないほうが無難です。候補が知られると、比較の前提が崩れる恐れがあるためです。

候補業者を把握した管理会社が、系列業者に同等以上の条件を事前に調整したり、競合を意識した見積もりに誘導したりする場面が考えられます。その結果、本来は独立しているはずの各社の見積もりが横並びになりかねません。

候補選定の段階は管理組合側で進め、必要に応じて結果だけを共有する形が安全です。だれが候補業者を選び、情報をどこまで共有するかを管理組合が握ることが、価格競争を保つ前提になります。 情報の出し方ひとつで見積もりの中身が変わる点は意識しておきたいところです。

6.2 日常管理を任せたまま工事だけ分けて発注する

直接発注は「管理会社との契約解除」ではありません。日常管理は従来どおり委託し、大規模修繕の工事部分だけを切り離す分担が取りやすい形です。

工事だけを分けて発注する際の分担例は次のとおりです。

• 日常管理：清掃・設備点検・入居者対応は管理会社に継続委託

• 会計・出納：修繕積立金の収支管理は従来どおり

• 工事の発注：施工会社の選定と契約は管理組合が担当

• 工事中の連絡：入居者への周知は管理会社と施工会社で分担

この分担なら、日常の安心を保ちながら工事の主導権だけを手元に置けます。入居者対応を管理会社に残すことで、居住者の生活への影響も抑えやすくなります。

7. Sentence株式会社が完全自社施工で支える大規模修繕

管理会社経由の費用や透明性に悩む場合、完全自社施工の施工会社へ直接相談する選択肢があります。Sentence株式会社は神奈川県横浜市港南区を拠点に、戸建てからマンションの大規模修繕まで手がけています。ここでは向いているケースと施工体制を紹介します。

7.1 管理会社を通さない直接発注が向いているケース

管理会社経由の費用に負担を感じているオーナーや管理組合は、直接発注を検討する価値があります。中間マージンを抑えつつ、工事内容を自分たちで確認したい場合に効果が出やすいためです。

たとえば、見積書の内訳が不透明で何にいくらかかるのか分からない、系列業者の提案ばかりで比較ができない、といった状況が当てはまります。工事の必要性を自分たちの目で確かめたいと考える管理組合にも向いています。

完全自社施工の会社に直接相談すれば、調査から施工管理までを一つの窓口で進められます。

Sentence株式会社は中間マージンを抑えた適正価格を掲げており、費用の内訳を確認したいオーナーの相談先になります。本業の合間に発注実務を抱える負担を、一貫対応で軽くできる点も選ばれる理由です。

7.2 少数精鋭の施工体制と資格面の特徴

Sentence株式会社は、少数精鋭の体制で、現場ごとの状況や相談内容を確認しながら施工を進めています。

施工体制に関する主な特徴は次のとおりです。

• 少数精鋭の体制で、相談から現場対応まで連携しやすい

• 代表自身が現場責任者として調査や施工管理に関わる

• 一級塗装技能士が在籍している

• 神奈川県知事許可（般-8）第088880号の建設業許可を取得している

• 下請けを介さない完全自社施工を採用している

会社の規模だけで施工会社を判断するのではなく、誰が現場を担当するのか、どのような資格・許可を持っているのか、相談から施工までの体制が明確かを確認することが大切です。

7.3 小中規模の修繕から相談できる体制の補足

Sentence株式会社は、マンションの大規模修繕だけでなく、小中規模の修繕工事からも相談を受け付けています。 少数精鋭の体制を活かし、現場ごとの状況を確認しながら、相談内容に応じて柔軟に対応しています。

戸建ての外壁塗装や屋根塗装、防水工事といった工事にも対応しており、まず部分的な修繕から相談したいオーナーにも向いています。また、神奈川県知事許可（般-8）第088880号の建設業許可を取得しています。

一級塗装技能士の在籍や建設業許可など、施工体制に関する資格・許可情報を明示している点も、依頼先を検討する際の確認材料になります。

大規模修繕をいきなり任せることに迷いがある場合でも、小さな工事から関係を築ける体制です。段階的に相談できる点は、初めて直接発注を検討する管理組合にとって進めやすさにつながります。

8. 大規模修繕を管理会社に通さないことに関するよくある質問

ここでは、管理会社を通さない大規模修繕について寄せられやすい疑問をまとめます。費用の変化や総会決議の要否、管理会社との関係維持について、判断に役立つ形で答えます。

8.1 管理会社を通さない場合の費用はどう変わりますか？

管理会社を通さず直接発注すると、中間マージンが減り総額を抑えやすくなります。

管理会社が間に入ると、次のような費用が工事費に上乗せされやすいためです。

• 元請監理費：工事を取りまとめる名目で加算される費用

• 業者紹介料：系列の施工会社を紹介する際に生じる手数料

• 一般管理費の重複：施工会社と管理会社で二重に計上される経費

• 事務代行費：発注手続きを代行する名目で生じる費用

一般に、中間マージンで総額が2〜3割程度上乗せされるケースもあるとされています。直接発注ではこれらの費用を圧縮できる一方、業者選定や契約の実務を管理組合が担う負担が生じます。

費用面の効果と手間のバランスを見たうえで、どこまで自分たちで担うかを決めることをおすすめします。見積書の内訳を項目ごとに確認する姿勢が、適正価格の見極めにつながります。

8.2 大規模修繕を直接発注する場合も総会決議は必要ですか？

直接発注であっても、総会決議は必要です。大規模修繕は共用部分に関わる重要な決定であり、理事会だけでは進められないためです。

結論として、発注先を管理会社から施工会社に変えても、区分所有者の合意を得る手続きは変わりません。劣化診断の結果や各社の見積もり、直接発注を選ぶ理由を資料にまとめ、説明会を経て総会に諮る流れになります。

決議の要件は管理規約によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。合意形成を丁寧に進めることが、工事後の認識のずれを避ける前提になります。

8.3 管理会社との関係を保ちながら直接発注できますか？

管理会社との関係を保ったまま、工事だけを直接発注できます。直接発注は契約解除ではなく、委託していない工事部分を自分たちで担う進め方だからです。

清掃や設備点検、入居者対応といった日常管理は従来どおり管理会社に任せ、施工会社の選定と契約だけを管理組合が担います。役割を切り分けておけば、日常の安心を保ちながら工事の主導権を持てます。

発注・施工・監理の役割を事前に整理しておくと、工事中の連絡も滞りにくくなります。日常管理と工事を分ける分担を前提にすれば、管理会社との関係を損なわずに進められます。

9. まとめ：大規模修繕の主導権を手元に置いて進めよう

大規模修繕を管理会社に通さず直接発注することは、法律上の義務がなく、管理委託契約の内容次第で実現できます。管理会社を経由すると元請監理費や紹介料などが上乗せされやすく、系列業者中心の発注では価格競争も働きにくくなりがちです。

直接発注を選ぶなら、委託範囲の確認、劣化診断、同条件での相見積もり、総会決議という手順を順に踏むことが大切です。候補業者名を事前に伝えない、日常管理は任せたまま工事だけ分けるといった付き合い方も、費用と関係の両立につながります。

費用の透明性や施工の責任を重視するなら、下請けを使わない完全自社施工の会社へ直接相談する進め方があります。工事範囲の確認から段階的に相談し、大規模修繕の主導権を手元に置いて進めていきましょう。

管理会社を通さない大規模修繕を支えるSentence株式会社の完全自社施工

Sentence株式会社は神奈川県横浜市港南区を拠点に、下請けを使わない完全自社施工で中間マージンを抑えた適正価格を掲げ、一級塗装技能士が在籍し、専門資格にもとづく知識や技能を活かして施工に携わっています。マンションの大規模修繕から小中規模の修繕まで対応するため、費用の内訳や工事範囲の確認から気軽に相談できます。

まずは管理会社を通さない直接発注が自社に合うか、調査から施工管理まで一貫して担う窓口にお問い合わせください。